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Monografia apresentada à Faculdade
Pitágoras como requisito parcial para obtenção do título de Engenheiro Civil.
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
1
INTRODUÇÃO
1.1 Situação
problemática
1.2 Objetivos
1.2.1 Objetivo geral
1.2.2 Objetivos específicos
1.3 Justificativa
1.4 Estrutura do
trabalho
2
AMBIENTE
DE PESQUISA
2.1 Cenário
2.2 Empresa
3 REFERENCIAL TEÓRICO
3.1 Atividades de
manutenção em edifícios
3.1.1 Histórico de Manutenção
3.1.2 Manutenção e planejamento
3.1.3 Tipos de manutenção
3.1.4 Importância da Manutenção Preventiva.
3.1.4.1 Questão de custo
3.1.4.2 Questão de tempo
3.1.4.3 Questão de segurança
3.1.5 Estratégia Da
Manutenção Preventiva
3.1.6 Inspeção
3.1.7 Tipos de Fachadas
3.1.7.1 Pintura
A pintura tem, normalmente, duas finalidades: Proteger
e embelezar. Assim sendo, seja na escolha da tinta, seja da classificação ou no
recebimento do serviço, deve-se considerar se essas duas metas foram atingidas.
3.1.7.2 Rochas
Ornamentais
3.1.7.3 Revestimento
cerâmico
3.1.8 Patologia em Fachadas
3.1.9 Organizar a manutenção
3.1.1 Normas Brasileiras –
NBR
3.1.10.1 NBR 5674 (ABNT,1999)
3.1.10.2 NBR 13752 (ABNT,1996 )
3.1.10.3 NBR 14037 (ABNT,1998)
3.1.10.4 NBR 13755 (ABNT,1996)
3.1.10.5 NBR 15575 (ABNT,2013)
3.1.10.6 Lei nº
6400, de 05 de Março de 2013 do Rio de Janeiro.
4 METODOLOGIA
4.1 Caracterização da
pesquisa
4.2 Estratégia de pesquisa
5 APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS
6
CONCLUSÃO
REFERÊNCIAS
Este trabalho tem como finalidade mostrar a importância da manutenção
preventiva em fachadas de edifícios residenciais, para segurança do usuário e
conservação das edificações. O entendimento sobre anomalias nas edificações é
indispensável, para todos os segmentos da construção civil. Os revestimentos de
fachadas são de fundamental importância para agregar valor ao imóvel, isso
devido ao bom aspecto estético, à proteção da edificação, melhorando a
durabilidade, conferindo eficiência e valorização ao imóvel. Observa-se que,
devido aos edifícios serem executados com sistemas construtivos convencionais e
apresentarem pouco controle de qualidade nos serviços e materiais empregados,
as manifestações patológicas encontradas nas fachadas dessas construções,
independentemente de sua idade, costumam ser as mesmas. A falta de informação
por parte das construtoras sobre a necessidade de manutenção preventiva dos
edifícios contribui para a deterioração das fachadas em muitos edifícios. Assim
sendo, busca-se demonstrar com esse trabalho que as manifestações patológicas
estudadas não estão somente vinculadas à qualidade do reboco ou outro tipo de
acabamento, mas, sobretudo, a falhas de projeto, planejamento e de execução,
bem como à falta de manutenção nos sistemas estruturais e em elementos
construtivos, tais quais, calhas, lajes de cobertura, pingadeiras e paredes
externas entre outras. O trabalho apresenta os tipos de manutenção existentes,
vantagens, e suas aplicacões na construção civil.
Palavras-chave:
Manutenção preventiva. Planejamento. Patologia.
Fachada.
Orientador: Prof. Lucílio Flávio
Cyrino
Autores: Moisés Alves Pimentel, Mauro Alexandre Gomes, Felipe Pessoa Gomes e Anderson Tadeu Lopes.
Belo Horizonte - 2013
ABSTRACT
This paper aims
to show the importance of preventive maintenance on the facades of residential
buildings, for user safety and conservation of buildings. The understanding of
anomalies in buildings is essential for all segments of the construction
industry. Facade coatings are essential to add value to the property, this due
to good aesthetic appearance, the protection of the building, improving the
durability, efficiency and giving value to the property.It is observed that due
to the buildings being performed with conventional construction systems and
present little quality control services and materials used, the pathologic
found on the facades of these buildings, regardless of their age, tend to be
the same. The lack of information to users about the need for preventive
maintenance of buildings contributes to the deterioration of the facades on
many buildings.Therefore, we seek to demonstrate with this work that the
pathologic study are not only linked to the quality of the plaster or other
surface, but mainly to design flaws and implementation as well as the lack of
maintenance in structural systems and building elements, as such, gutters, roof
slabs, external walls and drip pans among others. The paper presents the types
of existing maintenance and the advantages and which are applied directly in
construction.
Keywords: Preventive maintenance. Planning. Pathology. Facade.
LISTA DE FIGURAS
Figura 01 -
Ciclo Universal do Gerenciamento...........................................................20
Figura 02 -
Exemplo de ficha de vistoria de fachadas................................................31
Figura 03 -
Acabamento das juntas de movimentação e de dessolidarização..........48
Figura 04 -
Pintura em fachada apresentando defeito...............................................56
Figura 05 -
Manchas de oxidação em pedra de granito
branco.................................57
Figura 06 -
Formações e fissuras em
fachadas.........................................................58
Figura 07 -
Umidade ascendente...............................................................................59
Figura 08 -
Corrosão da armadura.............................................................................59
Figura 09 -
Destacamento de placas cerâmicas........................................................60
Figura 10 -
Eflorescências em fachadas de edifícios com placas cerâmicas...........61
Figura 11 -
Trincas de placas....................................................................................62
LISTA DE TABELAS
Tabela 01- Vida útil de projeto e
níveis de desempenho...........................................24
Tabela 02 - Prazos de
garantia..................................................................................25
Tabela 03 - Incidência de algumas
falhas..................................................................27
Tabela 04 - Porcentagem de incidência
de algumas falhas.......................................28
Tabela 05 - Dados de base para definir
numa estratégia preventiva.........................29
Tabela 06 - Normas técnicas a
revestimento cerâmico.............................................36
Tabela 07 - Manifestação
patológica..........................................................................39
Tabela 08 - Agentes de degradação –
causas das anomalias não humanas............40
Tabela 09 - Agentes de degradação
causas de anomalias humanas...................... 41
Tabela 10 - Graus de prioridade das
intervenções....................................................42
Tabela 11 - Programa de manutenção
preventiva.....................................................43
Tabela 12 - Dimensões mínimas das
juntas de assentamento..................................46
Tabela 13 - Vida útil de
projeto...................................................................................49
Tabela
14 - Impactos de corpo mole para vedações verticais externas (fachadas)..51
SUMÁRIO
1
INTRODUÇÃO
O mercado da construção civil vem se desenvolvendo
rapidamente nos últimos anos, com diversas mudanças no cenário internacional e
nacional, de modo que vários países vêm implementando, por meio de novos
materiais e técnicas construtivas diferenciadas, tipos de edificações que se
adequem às diversas particularidades demandadas.
A manutenção preventiva é uma ferramenta eficaz na
conservação e no bom funcionamento de qualquer natureza, pois por meio desta
ação, pode-se reduzir problemas futuros, ampliar tempo de vida útil, mitigar
ação do tempo e má utilização das edificações.
Oliveira (2004) afirma que o planejamento não é
empregado de maneira isolada, mas faz parte de uma sistemática de técnicas,
processos e atitudes, de forma a avaliar decisões futuras baseadas em
implementos presentes. No mercado nacional, muitas construtoras não possuem uma
estratégia adequada, mão de obra qualificada, ou algum treinamento direcionado
com fins de amenizar problemas futuros, decorrentes de falta de manutenção.
Para que o gestor possa tomar decisões relacionado
a manutenção, é necessário um bom planejamento, antes de distribuir funções
para execução de qualquer parte da obra. Deve-se saber as responsabilidades de
cada um, habilidade, experiência em determinada função, um bom conhecimento do
material, ferramentas utilizadas e outros, a fim de amenizar riscos à
segurança, desperdício de material e erros durante a execução do serviço.
Segundo Pinto e Xavier (2001), no cenário atual não
há espaços para improvisos, ou soluções instantâneas. O empreendedor necessita
de mudança de mentalidades e posturas. Os autores relatam, também, que a
manutenção estratégica necessita estar pautada em resultados, de forma
eficiente e eficaz.
A manutenção foi se desenvolvendo, no decorrer da
história, em diversos segmentos, e faz uso de diversas ferramentas, visando a
auxiliar e programar sua atuação, inclusive na construção civil.
1.1 Situação
problemática
Existência
de patologias em fachadas de edificações, causadas por variações constantes entre, ventos, sol,
chuvas, poluição, produtos químicos, frio e calor.
1.2 Objetivos
1.2.1 Objetivo geral
Mostrar a
importância da manutenção preventiva em fachada de edifício residencial, para
segurança do usuário e conservação da edificação.
1.2.2 Objetivos específicos
-
Identificar problemas surgidos devido a prováveis patologias em fachadas;
-
Analisar planejamento executivo de manutenção e limpeza;
-
Analisar a contribuição da manutenção preventiva na redução de tempo de
execução de reforma.
1.3 Justificativa
A construção
civil, atualmente, está utilizando novas técnicas, tecnologias, e materiais
diversos, com intuito de redução de custo, tempo de execução e de desperdício.
Salgado (2009) aponta a importância de
conhecer o tipo de material a ser utilizado, as condições e ambientes
específicos, de acordo com suas especificidades. A utilização de materiais
inadequados em fachadas promove o surgimento de diversas patologias em
edificações, durante e após a sua execução, sendo necessária uma abordagem
sistemática.
A
fim de apresentar soluções que venham minimizar tais problemas nas fachadas de
edifícios residenciais,
propõe-se, nesta investigação, por meio de levantamento bibliográfico, analisar
a utilização adequada de revestimento e mão de obra qualificada. Contudo, esse trabalho visa possibilitar um
direcionamento da manutenção preventiva antes da patologia aparecer, buscando
conforto, segurança,
confiabilidade e redução de custo de uma manutenção tradicional para os
moradores.
1.4 Estrutura do
trabalho
O presente trabalho está estruturado em
cinco capítulos. O primeiro capítulo apresenta o tema proposto, o problema de
pesquisa, os objetivos do trabalho, bem como sua justificativa.
No segundo capítulo aborda o ambiente de
pesquisa, mostrando o cenário do trabalho.
O terceiro capítulo relata o desenvolvimento
da pesquisa, as etapas executadas, visão histórica, planejamento, levantamento
de dados, discussão de vários autores, apresentando as normas de certificação
bem como as questões legais inerentes ao o tema.
O quarto capítulo menciona a caracterização
e estratégia de pesquisa.
No quinto capítulo apresentam os resultados
e discussões sobre os dados obtidos, analisando-se a ocorrência de patologias e
formas de manutenção conforme os exemplos.
O último capítulo finaliza com as
considerações finais, observações acerca de toda pesquisa.
2
AMBIENTE
DE PESQUISA
2.1 Cenário
Esta
proposição teórica consta de uma revisão bibliográfica, e está direcionada para
manutenção preventiva de fachada de edifício residencial.
2.2 Empresa
O conteúdo deste trabalho está direcionado a
qualquer construtora e/ou condomínio, que visa priorizar uma manutenção eficaz nas fachadas das edificações, evitando
patologias na estrutura e/ou trazer transtornos como infiltrações e quedas de
partes em local de circulação de pessoas.
3 REFERENCIAL TEÓRICO
3.1 Atividades de
manutenção em edifícios
3.1.1 Histórico de Manutenção
A necessidade de abrigo onde
o homem pudesse estar protegido das ações climatéricas e dos ataques dos
animais selvagens, levaram a que, inicialmente procurasse e posteriormente
construísse refúgios, armas, e equipamentos para agricultura, cujas exigências
de qualidade e segurança evoluíram ao longo dos tempos.
Leite (2009) informa que as
grandes civilizações, como Egípcia, Suméria, etc. preocupavam com as
infiltrações em suas edificações. O império Romano aplicava procedimentos
necessários a manter e tratar os edifícios da época.
Alves (2012)
relata que a grande necessidade de realizar intervenções de manutenção surge
com o setor da indústria, e que a cada etapa de evolução das maquinas, técnicas
e equipamentos demandariam conhecimentos e mão de obra especializada.
Pinto e Xavier (2001) esclarecem que a
manutenção pode ser dividida em três gerações.
A primeira geração, antes da Segunda Guerra Mundial, devido à simplicidade de
equipamentos. A segunda, desde a Segunda Guerra Mundial até a década de 60, com
o aumento da mecanização e as grandes indústrias. E a terceira, a partir da
década de 70, com crescimento da automação e tecnologia.
Este período de mudança orientou diversas transformações em torno do
mundo, em diversos segmentos, industriais, comerciais, construtivos, e outros.
Surgia um mercado mais competitivo, pesquisador, inovador, cujas máquinas não
podiam parar.
Acidentes e despesas desnecessárias poderiam ser evitados, se ocorresse
uma manutenção adequada para cada realidade, com a finalidade de reduzir falhas
e prejuízos do processo produtivo. O
cenário atual requer mudança de mentalidade e postura, para isso, deve-se
evitar improviso. A prevenção é um assunto muito discutido nos últimos tempos,
trazendo melhorias diversas a vários segmentos.
3.1.2 Manutenção e planejamento
Ferreira (2001, p. 445) define que o significado de manutenção
é o ato ou efeito de manter as medidas ou os cuidados necessários para a
conservação ou para o funcionamento de alguma coisa.
A manutenção é uma ferramenta essencial na conservação, segurança e no bom
funcionamento de uma edificação. Realizada em momento adequado, pode evitar
prejuízos futuros, acidentes e gastos desnecessários.
Alves (2012) sugere que é necessário realizar operações de
manutenção e que estas operações constam de conjunto de ações que permitem
efetuar a manutenção do edifício. As operações de manutenção têm como objetivo
avaliar e corrigir o estado de desempenho dos elementos constituintes do
edifício, de modo a garantir níveis mínimos de qualidade, retardando o processo
de degradação, prolongando a vida útil do edifício. Assim, consideram-se as
seguintes operações de manutenção:
· Inspeção;
· Limpeza;
· Pró-ação
(Medidas Pró-ativas -Preventivas);
· Correção
(Medidas Corretivas);
· Substituição (Parcial ou
integral de elementos).
Torna-se
importante, também neste aspecto, preconizar durante a fase de projeto acessos
e dispositivos de segurança de modo a prever a realização destas operações de
forma adequada e eficaz.
Oliveira (2004) relata que uma boa estratégia de planejamento servirá
como uma excelente ferramenta que auxiliará o executivo a tomar decisões, cuja
situação futura é diferente do passado. Sem perder o foco que tal processo é
contínuo, necessita de uma boa implementação antes, durante e depois da
elaboração.
A falta de planejamento das empresas no ato da execução da obra
direcionada a previsibilidade de manutenções futuras de seus componentes
dificulta ao morador, a troca de materiais, levando a maior gasto e demora na
execução do serviço. Daí percebe-se a importância das construtoras
direcionarem o seu planejamento para a realidade, visando o presente, e
direcionando atitudes futuras de uma manutenção com eficiência.
Prado (2001) adverte que a manutenção é uma
parte do projeto que consiste em desmontar e reconstruir um produto, em um
período de curta duração, com finalidade de redução de custo. O autor expõe que
gerenciar é planejar, acompanhar sua execução, comparando o seu planejamento
com os desvios a corrigir quando necessário.
Embora o termo seja difundido em indústrias, pode-se perceber que, se
tratando da construção civil, é algo ainda pouco explorado, pois, normalmente espera-se a
patologia se instalar em estado crítico,
para posteriormente recorrer a uma manutenção corretiva.
De acordo com a NBR 5674 (ABNT, 1999) o planejamento de manutenção deve
seguir planos de curto, médio e longo prazo, de forma a:
a) Coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;
b) Minimizar
a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a
interferência dos usuários sobre a execução dos serviços de manutenção;
c) Aperfeiçoar o aproveitamento de recursos
humanos, financeiros e equipamentos.
A realização de um planejamento adequado consta na reunião de todo
documento necessário para otimização da reforma, reduzindo incertezas e
despesas desnecessárias durante sua execução, como plantas, desenhos,
especificações, tipo de materiais, mão de obra a ser utilizada, sinalização,
segurança do usuário.
Uma gestão estratégica eficiente da manutenção não pode contar com
improvisos e arranjos em sua execução. Deve haver mudança de cultura, trabalho
em equipe, criatividade, flexibilidade e organização em sua realização.
Há diversas
ferramentas gerenciais que facilitam e proporcionam ótimos resultados a uma
organização, levando a um controle eficaz de determinado processo, equilibrando
custo, tempo e serviço executado. O ciclo universal do gerenciamento (PDCA) é
uma destas ferramentas de gestão, entre outras, que podem ser úteis na
aplicação de um planejamento eficiente para a manutenção. Origina-se da língua
inglesa que significa:
-
Planejamento
(P=Plan);
-
Execução
(D=Do);
-
Verificação
(C=Check);
-
Correção
(A=Action).
A FIG.01 apresenta etapas e direciona uma visão
ampla das partes principais de um projeto, facilitando para o gestor a tomada
de decisão, de acordo com o objetivo da organização.
Fonte: Elaborado pelos Autores
É de suma
importância pensar em tais ferramentas como um auxilio na execução e controle
de um processo. Não se pode pensar que somente fazendo uso delas obter-se-á
ótimos resultados, mas sim adequar aos objetivos e realidade da manutenção.
Araújo (2007) acrescenta que muitos gestores
não compreendem os limites organizacionais, e acabam deixando de lado
características básicas do processo, tais
como, entrada, transformação, saída e o feedback. O autor ainda
caracteriza que o feedback é essencial para o ambiente que funciona sob
uma supervisão.
Quando um processo apresenta bem as
informações, com tecnologia, pessoal, trabalho, consegue-se uma boa adequação
na execução do projeto, e consequentemente diminui gastos financeiros, reduz
tempo, execução, prejuízo de materiais, desgaste físico.
3.1.3 Tipos de manutenção
Pinto e Xavier
(2001, p.35) descrevem a existência de seis
tipos de manutenção:
-
Manutenção
corretiva não planejada que atua na correção de falhas aleatoriamente,
problemas externos não previstos;
-
Manutenção
corretiva planejada acontece por decisão gerencial ou devido a desempenho
reduzido do equipamento ou falha;
-
Manutenção
preventiva que visa reduzir ou evitar falha ou desempenho, acompanhada com
planejamento, baseada em intervalos de tempo, cuja finalidade é antecipar o
surgimento de defeitos;
-
Manutenção
preditiva que obedece a um sistema de acompanhamento devido à modificação de
parâmetro de condição ou desempenho;
-
Manutenção
detectiva que busca identificar falhas ocultas
ou não perceptíveis ao operador ou técnico;
-
Engenharia
de manutenção que aplica
técnicas modernas, modificando situações crônicas, desempenho baixo, melhorando
padrões e sistemáticas.
O tipo
correto de atuação de uma manutenção se caracteriza de acordo com sua
necessidade ou atuação, portanto, não é aconselhável adotar um tipo padrão de
manutenção e excluir os outros.
As atividades da manutenção existem para
manter os equipamentos e as instalações funcionando de acordo com sua
funcionalidade, evitando degradação ou perda de funcionalidade da estrutura.
3.1.4 Importância da Manutenção Preventiva.
3.1.4.1 Questão de custo
Existe
aspecto financeiro a ser considerado, além dos aspectos de qualidade e uso do
condomínio. A manutenção preventiva
diminui consideravelmente a possibilidade de danos futuros à instalação,
reduzindo com isso gastos não previstos em orçamentos.
Pinto e
Xavier (2001) salientam que a escolha do tipo adequado da manutenção pode
reduzir a incidência de trabalhos de caráter emergencial.
A manutenção preventiva consiste em inpeções, verificações que evitam
altos custos de reforma, pois antes do problema se agravar, ele já é detectado
e solucionado.
Cavalcante e Almeida (2005) discorrem a respeito dos modelos de
substituição de materiais como sendo um conjunto de técnicas importantes que
garantem diminuição dos custos referentes às mesmas.
É preciso
conhecer o material defeituoso, localização e o tipo de mão de obra a ser
empregado para realizar a manutenção, com isso, facilitará para o responsável
um planejamento eficiente, observando o material de troca, preço, qualidade e
prazo mínimo para garantia do serviço prestado.
Flores e
Brito (2002) reforçam que ao planejar as operações de manutenção e custos,
reduz o incômodo da execução dos trabalhos não previstos no orçamento.
Para que
ocorra uma manutenção eficiente comprometida com o orçamento e qualidade do
serviço, o condomínio poderá colocar em pauta de suas reuniões a necessidade de
recursos para sua realização, sem comprometer a qualidade de vida dos
moradores.
3.1.4.2 Questão de tempo
Alves
(2012) evidencia a importância da realização da manutenção, em intervalos de
tempo definido, de forma a prevenir e restabelecer padrões iniciais de
qualidade perdido durante o tempo.
O tempo de
execução da reforma ou vida útil dos materiais utilizados na fachada é um parâmetro
primordial em qualquer tipo de manutenção.
A
necessidade de observar a substituição do material danificado vem acompanhada
de um planejamento detalhado dos componentes e o estado de conservação da
fachada. O que definirá o tempo de vida útil será o tipo de material utilizado,
qualidade, clima, nível de poluição e
outros.
A TAB. 01
mostra a vida útil de projeto e seus níveis de desempenho, prazos de garantia
para níveis mínimo (M), intermediário (I) e superior (S).
Vida útil de projeto e níveis de desempenho
Sistemas,
elementos ou componentes
|
ANOS
|
||
M
|
I
|
S
|
|
Estrutura
|
≥25
|
≥35
|
≥50
|
Paredes de vedação
|
≥15
|
≥20
|
≥30
|
Sistemas de impermeabilização
|
≥5
|
≥8
|
≥10
|
Revestimentos de paredes externas
|
≥10
|
≥15
|
≥20
|
Pintura externa, selante, componentes de juntas e rejuntamentos
|
≥3
|
≥4
|
≥5
|
Fonte: LOURENÇO FILHO, 2009, p.33
O mercado já
vem trabalhando com mais detalhes nos prazos de garantias. De acordo com
Lourenço Filho (2009) o Sindicato de empresas de Compra, Venda, Locação e
Administração de Imóveis Residenciais e comerciais de São Paulo (SECOVI-SP) é
instituição pioneira na apresentação de prazos de garantia, programas de
manutenção preventiva e termos de uso de operação de edificações residenciais.
A TAB. 02
mostra prazos de garantia que a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado
Imobiliário do Distrito Federal (ADEMI-DF) utiliza.
TABELA 02
Prazos de
garantia
Sistemas,
elementos, componentes e instalações
|
Prazos de garantia mínima
|
|||
1 ano
|
2 anos
|
3 anos
|
5 anos
|
|
Revestimentos de paredes externas em argamassa
|
Fissuras
|
Estanqueidade de fachadas
|
Má aderência
do revestimento e dos componentes do
sistema
|
|
Revestimentos de paredes em azulejo
/cerâmica/pastilhas
|
Revestimentos
soltos, gretados, desgaste excessivo.
|
Estanqueidade de fachadas
|
||
Revestimentos de paredes em pedras naturais
|
Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo.
|
Estanqueidade de fachadas
|
||
Pintura/verniz
(externa)
|
Empolamento, descascamento, esfarelamento, alteração de cor ou
deterioração de acabamento.
|
|||
Impermeabilização
|
Estanqueidade
|
|||
Selantes, componentes de juntas e rejuntamentos.
|
Aderência
|
|||
Fonte: LOURENÇO FILHO, 2009, p.37
3.1.4.3 Questão de segurança
Pujadas et al. (2012) evidência diversos problemas que colocam em risco a
segurança dos usuários e das edificações. Estas ocorrências se referem a vidros
quebrados; uso de produtos químicos na limpeza de fachadas; problemas de
desprendimento de revestimentos de fachadas e outros.
Entre o
período de 2002 a 2007 foi realizado inspeção predial em vários
estabelecimentos brasileiros pela IBAPE (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), totalizando 1.700.000,00 m² de área observada e como resultado
parcial deste estudo, constatou incidência de algumas falhas conforme TAB.03 e
04 a seguir:
Incidência de algumas falhas
Falhas ou problemas, relacionadas com a Manutenção.
|
|
Problemas relacionados à falta de confiabilidade
nos diagnósticos
|
|
Falta de tratamento de prioridade ou análise de
criticidade
|
|
Não-conformidades operacionais
e gerenciais
|
100%
não adaptam seus planos de manutenção em relação à idade das instalações,
quantidades de horas de funcionamento de seus componentes e equipamentos,
estado de conservação existente e desempenhos;
|
Falta de histórico e registros dos procedimentos
e atividades de manutenção, bem como sobre o desempenho e rendimento das
instalações e sistemas em geral.
|
|
Contratações inadequadas ou não-aderentes à
realidade operacional.
|
|
Falta ou deficiência dos mecanismos de controle
dos planos de manutenção, pois não há uma medição real do ganho de desempenho
e vida útil das instalações, em face das atividades praticadas.
|
|
Falta ou deficiência de procedimentos e rotinas
de manutenção.
|
|
Equipes
reduzidas.
|
|
Fonte: PUJADAS et al.,2012, p.13 (adaptado pelos autores)
TABELA
04
Porcentagem de incidência de algumas falhas
FALHA
|
INCIDÊNCIA
|
1. Esquadrias:
perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados, etc.
|
86
%
|
2. Reservatórios
de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicos da água,
deficiências na limpeza e desinfecção
|
49
%
|
3. Reservatórios
de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce das estruturas em
concreto armado.
|
88
%
|
4. Tampas de
reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura, falta de
fixação, falta de pintura, etc.
|
92
%
|
5. Hidráulica e
ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa, devido a
ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido de
ralos coletores de águas pluviais
|
81
%
|
6. Deficiências
no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido a procedimentos
equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos
|
86
%
|
7. Presença de
fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido alta
periodicidade dos procedimentos de manutenção – repintura e lavagem , etc.
|
71
%
|
8. Deterioração
de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ou procedimentos de
repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entre emendas,
etc.
|
82%
|
9. Descolamentos
de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências de sistemas de
pintura, etc.
|
67
%
|
10. Deficiências
no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água gelada e de
condensação) reuso e/ou de captação de poço profundo
|
83
%
|
11. Infiltrações
de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado (lajes, vigas e
pilares)
|
94
%
|
12. Corrosão em
requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils
|
79
%
|
13. Vazamentos
juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, bem como
acúmulo de algas e carbonatos
|
76
%
|
14. Deterioração
da base de concreto armado ou metálica das Torres de Arrefecimentos.
|
76
%
|
15. Corrosão
galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, cabos com tentos
rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas
de partes metálicas, etc
|
79
%
|
16. Deficiências
no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados, em
atendimento as Normas da ANVISA
|
60
%
|
17. Presença de
sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem como infiltrações nas
lajes de cobertura sobre o maquinário.
|
74
%
|
Fonte: PUJADAS et al.,2012,
p.12
A falta de
manutenção em fachadas de edifícios ocasiona infiltrações, mofo, queda do
material de revestimento, provocando danos à saúde do usuário, depreciação,
etc. Fazer uma manutenção preventiva, estabelecida por um padrão de tempo, é
questão de segurança e não apenas de economia. Tais falhas são corrigíveis e,
financeiramente viáveis a sua execução.
3.1.5 Estratégia Da
Manutenção Preventiva
Flores e
Brito (2002) mostram que a intervenção estratégica de uma manutenção
preventiva, diminui a probabilidade de ocorrer anomalias prejudiciais ao bom
funcionamento da edificação.
A manutenção estratégica preventiva procura recuperar o nível de qualidade
dos elementos, observando patologias, apontando recomendações técnicas,
materiais, mão de obra e custo da operação.
A TAB. 05 apresenta dados de base que irão definir um
planejamento estratégico preventivo das várias operações de manutenção:
primeiro, para cada elemento (constituindo planejamentos parciais) e,
posteriormente, para todo o edifício (planejamento integrado). Esta metodologia
pressupõe a manutenção como uma etapa do edifício, que abrange diversas
atividades, movimentando recursos e custos.
Dados de base para definir numa estratégia
preventiva
• vida
útil de cada elemento, níveis mínimos de qualidade / exigências;
•
anomalias relevantes, causas prováveis;
•
caracterização dos mecanismos de degradação;
•
sintomas de pré-patologia, escolha das operações de manutenção;
•
análise de registros históricos (periodicidade de intervenções, etc.);
• comparação com o comportamento em outros
edifícios (antes e após reparações);
•
recomendações técnicas dos projetistas, fabricantes / fornecedores, etc.;
• custos
das operações.
|
Fonte:
FLORES e BRITO, 2002, p.50
Alves (2012)
considera a estratégia da manutenção como atividade que promove a melhoria das
características iniciais do edifício, modificando soluções ou algum material
que aumentará a vida útil da edificação.
Tal
estratégia permite um melhor planejamento das operações de manutenção, custos,
mão de obra, tempo e material utilizado. Sem comprometer a qualidade e o
orçamento do condomínio.
3.1.6 Inspeção
Alves (2012) acredita que a inspeção é uma ferramenta primordial nas
estratégias de manutenção, pois acompanha o comportamento dos materiais alvos
de manutenção, por meio de coletas de informações.
É de suma importância observar a vida útil dos elementos, baseando-se em
especificações técnicas, pois tal dado facilitará a identificação de anomalias
ou problemas futuros nas fachadas.
Thompson
Junior e Zancan (2011) sugerem a utilização de tabelas, matrizes para
direcionar quais os serviços serão realizados primeiro, diferenciando prioridades.
Tal ação facilitará o cumprimento dos trabalhos a serem executados.
A elaboração de documentos e
formulários facilita a visualização do problema, direcionando etapas a serem
cumprida do planejamento e execução da manutenção na edificação.
Fagundes Neto (2006) ressalta que o diagnóstico é a meta principal que a inspeção
quer alcançar durante a vistoria e conterá a identificação das causas das
mesmas. Documentação, registros fotográficos, formulários são requisitos que
ajudarão a direcionar a manutenção.
Os formulários e/ou registros servirão como histórico da manutenção,
proporcionando rastreabilidade do problema, com isso, ganha-se agilidade no
processo de decisão. A FIG. 02 é um bom
exemplo de acompanhamento de vistoria de uma fachada, cujos dados auxiliam em
um levantamento, identificando possíveis causas e/ou patologias localizadas.
Fonte: FAGUNDES
NETO, 2006, p.36
Pujadas et al.(2012) argumentam que a
falta de preparo em realizar um diagnóstico gerará problemas futuros, agravando
a situação e causando gastos maiores. O profissional que realizará a inspeção tem que ser
capacitado.
O vistoriador deve possuir uma visão global e um conhecimento
diversificado, de forma a evitar erros que venham a prejudicar um diagnostico
correto.
3.1.7 Tipos de Fachadas
Lourenço
Filho (2009) expõe que os revestimentos são partes integrantes do elemento de
vedação vertical externa, tendo como principal função proteger as vedações e
estruturas de agentes agressivos, evitando sua degradação precoce, aumentando
sua durabilidade e reduzindo custos de manutenção.
O
revestimento de fachada não é responsável somente pela estética do edifício, mas
tem grande importância na proteção e durabilidade da construção. Utilizam-se
materiais diversos, vidros, tintas, pedras e outros.
A localidade, custo, clima que definirá o tipo
de material a ser utilizado em cobertura de fachadas residencial. Há diversos
tipos de materiais empregados nas construções, que geram conforto, praticidade
e economia.
3.1.7.1 Pintura
Fagundes Neto (2006) explica que as
tintas servem para proteção, acabamento de diversas superfícies e que a pintura
não consiste somente de tinta de acabamento. É composta também por fundo
selador que funciona como uma base protetora sobre o reboco para receber a
tinta de acabamento e massa corrida que é utilizada para corrigir
irregularidades nas superfícies internas da edificação.
A pintura das fachadas se constitui em um
sistema que tem por finalidade proteger os elementos construtivos das
edificações e também manter um padrão agradável de estética. Decorrente de
fatores diversos, este sistema está exposto a anomalias que aparecem ao longo
do tempo.
Alves (2012) diz que a pintura é um serviço de obra
tão importante como qualquer outro, e é um grave erro não lhe dar uma atenção
condizente. Ela deve ser projetada e executada segundo técnica adequada, não
devendo ficar ao critério de pessoa não conhecedora. Deve-se cuidar para que
todos os materiais e toda mão de obra sejam da melhor qualidade.
Alves
(2012) descreve algumas superfícies encontradas na construção civil:
-
Concreto Aparente;
-
Sobre Madeira;
-
Sobre Metal Ferroso;
-
Sobre Metal não Ferroso (Alumínio e Galvanizados);
-
Sobre Alvenaria Comum;
-
Tijolo;
-
Bloco de Concreto;
-
Reboco;
-
Sobre Alvenaria Especial.
3.1.7.2 Rochas
Ornamentais
Assis (2012) atesta que as rochas são
pedras naturais, extraídas em blocos ou placas, cortadas e beneficiada de forma
variada, e servem como revestimento e ornamento. São basicamente subdividas em:
- Rochas Siliáticas –
Granitos;
- Rochas Carbonáticas
– Mármores e Calcários;
- Rochas Silicosas –
Quartzitos;
- Rochas
Síltico-Argilosas – Ardósias;
- Rochas Ultramáficas
- Serpentinitos, Pedra Sabão e Pedra Talco.
O granito é amplamente utilizado em
revestimentos de paredes na forma polida, tem grande resistência mecânica
(resistência à compressão de até 150 MPa) e elevada dureza, com textura
cristalina. Compõem-se de quartzo
feldspato e mica, a cor predominante é dada pelo feldspato podendo ser rosa,
marrom, cinza, azulada ou amarelada.
Mármore (metamorfização do calcário)
resulta da transformação de rochas preexistentes, que ocorrem quando essas rochas atingem grandes
profundidades ou quando são encaixantes nas intrusões magmáticas, sem, contudo,
passarem pelo estado de fusão. Os
mármores são menos resistentes ao desgaste abrasivo e quimicamente mais reativo
que as rochas Siliáticas (granitos).
Os mármores são inadequados para
fachadas devido a facilidade de manchamento por umidade.
Ardósias são rochas metamórficas que
desenvolvem planos preferenciais de laminação (clivagem ardosiana) aproveitados
para a obtenção de chapas. Quando em contato com ácidos ou limão, as ardósias
não efervescem ou reagem muito discretamente, observando-se que as variedades
grafite e negras são mais sensíveis que as cinzas.
Na fixação dessas rochas a fachadas
existem dois tipos de fixação. A
convencional que utiliza argamassa ou cimento cola e as fachadas aeradas
fixadas com inserts metálicos.
A NBR 15.846 (ABNT, 2010) estabelece
diretrizes gerais para execução de fachadas com placas de rochas ornamentais
fixadas por inserts metálicos.
3.1.7.3 Revestimento
cerâmico
Revestimentos
cerâmicos para paredes, conhecidos popularmente por azulejos, são placas
cerâmicas fabricadas a partir de uma mistura de argila. A parte traseira das
placas possuem garras (tardoz), para auxiliar na aderência com a superfície
onde serão assentadas.
Sampaio
et al. (2011) menciona que o revestimento cerâmico é um dos acabamentos
mais utilizados deste a antiguidade, possuindo durabilidade e beleza.
A grande vantagem de sua utilização reside
principalmente nas características de durabilidade, facilidade de limpeza,
anti-inflamável, anti-alérgico, além do aspecto estético agradável. O
assentamento correto das peças cerâmicas é fundamental para garantir que estas
não se desprendam das paredes ou pisos aos quais foram coladas.
O assentamento de revestimento cerâmico em fachadas
deve seguir os procedimentos conforme normas técnicas. A TAB. 06 exemplifica
algumas normas que auxilia no preparo, escolha e assentamento de cerâmicas em
fachadas.
Normas técnicas a revestimento cerâmico
NORMA
|
TÍTULO
|
NBR 14081:1998
|
Argamassa colante
industrializada para assentamento de placas de cerâmica – Especificação.
|
NBR 7200:1982
|
Revestimento de paredes
e tetos com argamassas –Materiais, preparo, aplicação e manutenção –
Procedimento.
|
NBR 8214:1983
|
Assentamento de
azulejos – Procedimento.
|
NBR 13755:1996
|
Revestimento de paredes
externas e fachadas com placas cerâmicas e com utilização de argamassa
colante – Procedimento.
|
Fonte: Adaptado pelos autores
A norma NBR
13755 (ABNT, 1996) relata que uma parede revestida
com placas cerâmicas é formada basicamente por 6 camadas de materiais
diferentes: base, chapisco, emboço, argamassa colante, rejunte, revestimento
cerâmico. O método de assentamento segue as seguintes etapas:
-
Escolha dos materiais, equipamentos e ferramentas;
-
Definição do número e espessura das juntas;
-
Estruturais, de movimentação e de assentamento;
-
Preparo da base: chapisco, emboço;
-
Aplicação do revestimento cerâmico e execução das juntas.
As placas cerâmicas, para uso em fachada,
devem ter:
-
Índice
de absorção de água menor ou igual a 6%;
-
Expansão
por umidade menor do que 0,6 mm/m;
-
Resistência
à radiação dos raios ultravioletas provenientes do sol;
-
Garras
no tardoz das peças (tipo rabo de andorinha).
NBR
8214 (ABNT,1983) orienta a forma apropriada de remoção de sujeiras e/ou algumas
patologias através de limpeza da superfície, conforme a seguir:
-
A remoção de sujeira, pó e materiais soltos pode ser efetuada por
escovamento ou lavagem com água. Quando necessário deve ser empregada raspagem
com espátula ou escova de fios de aço.
-
Para remoção de substâncias gordurosas, pode-se escovar a base com uma
solução de soda cáustica (30 g de NaOH para cada litro de água) ou uma solução
de ácido muriático concentração de 5 a 10%), seguindo-se com lavagem abundante
com água limpa.
-
Para remoção de eflorescência, a superfície deve ser escovada e em seguida
proceder a limpeza com solução de ácido muriático (concentração de 5 a 10%),
seguindo-se com escovamento e lavagem abundante com água limpa.
-
Para remoção de bolor, pode-se escovar a superfície com uma solução
de fosfato trissódico (30 g de Na3PO4 para cada litro de água) ou com solução de
hipoclorito
de sódio (4 a 6% de cloro ativo), seguindo-se com lavagem abundante com água
limpa.
3.1.8 Patologia em Fachadas
Sampaio et
al. (2011) observam que uma anomalia surge em um componente do edifício, em
algum momento de sua vida útil, quando o material deixa de apresentar o
desempenho previsto.
Um processo
sistematizado, planejado em laudos, levantamento fotográfico, histórico,
perícia, ajuda a localizar e avaliar materiais que não mais contribuem para um
correto desempenho da fachada.
Silva (2007)
informa que os tipos de revestimentos utilizados estão sujeitos ao
intemperismo, bem como a utilização inadequada no revestimento, levando à
manifestação das patologias.
Fagundes
Neto (2006) reforça que a exposição ao intemperismo modifica o
revestimento da pintura da fachada, alterando a cor, brilho, resistência,
aumentando a permeabilidade, aparecimento de manchas, marcas ou fissuras.
A TAB. 07 apresenta os tipos de patologia mais frequentes em fachada,
seus efeitos e causas prováveis de surgimento.
Manifestação patológica
Manifestação patológica
|
Efeitos
|
Causas prováveis
|
Eflorescência
|
- Manchas de umidade
- Pó branco acumulado na superfície
|
-
Umidade constante
-
Sais solúveis na
alvenaria e água de amassamento
|
Bolor (fungos, algas, liquens, etc)
|
- Manchas esverdeadas, avermelhadas ou escuras
- Revestimento em desagregação
|
- Umidade constante
-
Área não exposta ao sol
|
Vesículas
|
- Empolamento da pintura
- Bolhas com umidade
|
- Hidratação retardada da Cão (hidróxido de cálcio/cor branca)
- pirita ou matéria orgânica na areia (cor escura)
- Concentração ferruginosa na areia
- Aplicação prematura de tinta impermeável
|
Descolamento do reboco com empolamento
|
- Descolamento do emboço formando bolhas
- Reboco com som cavo
|
- - Infiltração de umidade
- - Hidratação retardada do MgO (hidróxido de magnésio)
|
Descolamento do reboco em placas
|
- Placa endurecida e desagregando-se
- Som cavo
|
- Placas freqüentes de mica na camada interior
- Argamassa muito rica ou espessa
- Superfície com substancias hidrofugas
- falta de aderência da superfície
|
Fissuras horizontais
|
- Ao longo da parede
- Descolamento do revestimento com som cavo
|
-
Expansão da argamassa por
hidratação retardada do MgO
-
Expansão da argamassa por
reação cimento-sulfatos ou de argilo-minerais nos agregados
|
Fissuras mapeadas
|
- forma variada na superfície
|
- retração da argamassa de base
|
Fonte: SILVA, 2007, p. 48
A TAB. 08
mostra ação que independe da atuação do homem, são efeitos naturais ou
desastres que podem levar a danificação de uma fachada.
Agentes de degradação – Causas das anomalias
não humanas
Causas das anomalias não Humanas
|
||
Ações
Naturais
|
Físicas
|
Ações da gravidade
|
Variações de temperatura e de umidade relativa
|
||
Temperaturas extremas, vento (pressão, abrasão, vibração)
|
||
Efeitos diferidos (retração, fluência, relaxação)
|
||
Presença
de água, radiação solar
|
||
Alteração das condições do solo e abaixamento do nível freático
|
||
Químicas
|
Oxidação, carbonatação
|
|
Presença de sais, água, Chuva ácida
|
||
Reações eletroquímicas, Radiação solar
|
||
Biológicas
|
Vegetais (raízes, trepadeiras, líquenes, algas, etc)
|
|
Insetos
|
||
Bolores e outros fungos
|
||
Desastres
Naturais
|
Sismo,
tsunami, ciclone, tornado, tempestades marítima, cheias, trombas de água,
avalanche, deslizamento de terras, trovoadas, grandes incêndios.
|
|
Desastres
devidos a causas humanas imprevisíveis
|
Fogo, explosão, choque, inundação.
|
|
Fonte: ALVES, 2012, p.31
Certas
patologias em uma edificação, não estão ligadas diretamente pela ação do homem,
devido a ações ou desastres naturais. Outras ocorrências estão ligadas a
interferências que o ser humano provoca no meio onde vive.
A TAB. 09
registra agentes de degradação provocada por fatores humanos, que provavelmente
alterará o comportamento da edificação projetada.
Agentes de degradação Causas de anomalias
Humanas
Causas das
anomalias Humanas
|
|
Usos indevidos
|
Ampliações, sobrecargas, demolições parciais e
outros
|
Alterações no subsolo
|
|
Alterações na envolvente
|
|
Descuido com as instalações
|
|
Guerras e processo de técnicas
destrutivas
|
|
Cidade moderna
|
Poluição, vibrações
|
Fonte: ALVES, 2012, p. 32
3.1.9 Organizar a manutenção
Flores e Brito (2002) mencionam que a
minimização destes custos passa necessariamente pela implementação de
procedimentos técnicos, apoiados em fichas de diagnóstico, que permitam obter
respostas rápidas de solução para as anomalias dos elementos.
Os trabalhos programados de Manutenção Preventiva consistem em
inspeções, verificações e correções. Tal procedimento consta de coleta de
informações que venha a orientar manutenções futuras e consequentemente evitar
erros.
De acordo com Araujo (2007) quando as informações são organizadas junto
a tecnologia, pessoal e trabalho, consegue-se uma boa execução do projeto.
Serviços de limpeza corretos, produtos utilizados, equipamentos
adequados, aumentam seguramente a vida de sistemas e materiais de acabamentos.
Evitam o surgimento dos problemas mencionados e as deteriorações inesperadas,
permitindo previsão segura de gastos periódicos.
Flores e Brito (2002)
definiram graus de prioridade com base na segurança para os utentes e qualidade
para a edificação.
Priorizar o serviço de
manutenção é importante, pois garantirá a saúde e segurança dos usuários sem
comprometer a qualidade do edifício.
A TAB. 10 relata o grau de prioridade das intervenções,
mostrando a prioridade em relação a segurança do usuário.
Graus de prioridade das intervenções
Nível
|
Grau de
prioridade
|
Definição
|
P1
|
Prioridade máxima
|
Risco de segurança e saúde para as pessoas
|
P2
|
Prioridade media
|
Degradação
acentuada, contudo, preservando a segurança dos utilizadores
|
P3
|
Prioridade normal
|
Pouca degradação do elemento
|
P4
|
Sem prioridade
|
Sem degradação visível
|
Fonte: Adaptado por ALVES, 2012, p. 32
Lourenço
Filho (2009) sugere um programa preventivo de manutenção, baseado em vida útil
dos materiais. As TAB. 11 destaca a periodicidade de alguns elementos no
programa de manutenção preventiva.
Programa de manutenção preventiva
Elemento
|
Local
|
Atividade
|
Periodicidade
|
Impermeabilização
|
Inspecionar ralos, camada drenante de jardim, refazer
rejuntes de pisos e ralos.
|
Anual
|
|
Vedação vertical externa
|
Fachada em pastilhas
|
Lavagem de fachada
|
Anual
|
Fachada em pintura
|
Lavagem de fachada e repintura.
|
A cada 3 anos
|
Fonte: LOURENÇO FILHO, 2009, p. 81
A escolha de
produtos e técnicas corretas para lavagem de fachadas contribuirá para uma
maior conservação do revestimento, retirando fungos, bactérias, sujeira. A forma de lavagem dependerá do tipo do
material e estado da fachada. Mas a principio é recomendado a utilização de
água sobre pressão e utilização de sabão neutro em fachadas de granito,
esquadrias de vidro, pastilhas de cerâmicas, tijolinhos, etc.
3.1.1 Normas Brasileiras –
NBR
As NBR´s são
parâmetros de procedimentos e cálculos, cuja finalidade é direcionar e atribuir
segurança para todas as etapas da construção, visando de um lado
incentivar e balizar o desenvolvimento tecnológico e, de outro, orientar a avaliação
da eficiência técnica e econômica das inovações tecnológicas.
3.1.10.1 NBR 5674 (ABNT,1999)
Manutenção de edificações –
Procedimento. Esta Norma fixa os procedimentos de orientação para organização
de um sistema de manutenção de edificações.
3.1.10.2 NBR 13752 (ABNT,1996 )
Perícias
de engenharia na construção civil. O objetivo desta norma é fixar as diretrizes básicas,
conceitos, critérios e procedimentos relativos às perícias de engenharia na
construção civil, bem como:
b) Classifica
o objeto quanto à natureza;
c) Institui
a terminologia, as convenções e as notações;
d) Define
a metodologia básica aplicável;
e) Estabelece
os critérios a serem empregados nos trabalhos;
f) Prescreve
diretriz para apresentação de laudos e pareceres técnicos.
3.1.10.3 NBR 14037 (ABNT,1998)
Manual de operação, uso e
manutenção das edificações. Conteúdo e recomendações para elaboração e
apresentação. Esta norma estabelece o conteúdo a ser incluído no Manual
de operação, uso e manutenção das edificações, com recomendações para sua elaboração
e apresentação.
3.1.10.4 NBR 13755 (ABNT,1996)
Revestimento de paredes externas e fachadas com
placas de cerâmicas e com utilização de argamassa colante (Procedimento). A
norma estabelece os requisitos para a execução, fiscalização e recebimento de
revestimentos de paredes externas com placas cerâmicas assentadas com argamassa
colante especifica para fachada.
A norma se aplica a paredes e revestida com
chapisco, emboço e, eventualmente, camada intermediaria de argamassa de
regularização constituída pelos materiais relacionados a seguir:
-
Concreto moldado em loco;
-
Concreto pré-moldado;
-
Alvenaria de tijolos maciços;
-
Alvenaria de blocos cerâmicos;
-
Alvenaria de blocos vazados de
concretos;
-
Alvenaria de blocos celulares de
concretos;
-
Alvenaria de blocos
silico-calcáreos.
Embora
não se perceba, os edifícios movimentam-se. Estes movimentos são muito pequenos
e devido a diversas causas: variação de temperatura, variação de umidade, peso
das estruturas, vento, etc. Com a finalidade de controlar estes movimentos,
garantindo que o edifício permanece em pé e os revestimentos assentados nas
fachadas, usam-se juntas.
As
juntas devem ser previstas e executadas de acordo com a norma NBR 13755 (ABNT,
1996) e são espaços deixados entre duas placas cerâmicas ou entre dois painéis
de parede. Existem três tipos de juntas:
1 - Juntas de assentamento: também conhecidas por rejunte,
são espaços entre as placas cerâmicas que compõe o revestimento, preenchidas
com material flexível, chamado de argamassa de rejuntamento. A largura das
juntas depende do tamanho da placa cerâmica. Para fachadas, a TAB. 12 mostra os
valores mínimos de juntas de assentamentos em paredes internas e externas.
Dimensões mínimas das juntas de assentamento
(mm)
Fonte: NBR 8214 (ABNT,
1983), p.6
2 - Junta de Movimentação: são espaços que dividem a parede
revestida em painéis. Iniciam-se no encontro entre duas placas cerâmicas e
atravessam a camada de emboço. Estas juntas, algumas vezes, são chamadas de
juntas de expansão / contração. NBR 8214 (ABNT, 1983) relata que em fachadas
devem ser executadas juntas de movimentação nas seguintes situações:
- Uma junta horizontal em cada pavimento, coincidindo com a
interface viga de concreto/alvenaria (na região de encunhamento) ou no máximo a
cada 3 metros;
- Uma junta vertical a cada 3 a 6 metros, em função da orientação
solar e em relação aos ventos dominantes da fachada: para condições mais
severas de exposição, menor deve ser o espaçamento entre as juntas;
- Juntas
verticais próximas das arestas do prédio, no máximo a 60 cm de distância em
ambos os planos coincidentes;
-
Mudanças de direção do plano de revestimento;
- Encontros da área revestida com pisos e forros, pilares, vigas e
outros tipos de revestimento;
- Mudança de materiais que compõem a parede, por exemplo, interfaces
entre estrutura de concreto e alvenaria.
Para fachadas, a norma
brasileira NBR 8214 (ABNT,1983) recomenda as seguintes larguras mínimas para as
juntas de movimentação:
-
Painel menor ou igual
a 3 m – 10 milímetros de largura;
-
Painel entre 3 e 4 m –
12 milímetros de largura;
-
Painel entre 4 e 5 m –
15 milímetros de largura;
-
Painel entre 5 e 6 m –
15 milímetros de largura.
3 - Junta de Dessolidarização: São espaços deixados no encontro
da parede revestida com pisos, forros, pilares, vigas ou com outros tipos de
revestimento. Estes espaços se iniciam no encontro entre duas placas cerâmicas
e atravessam a camada de emboço.
NBR 13755 (ABNT, 1996)
recomenda-se que a largura “L” desta junta, deve ser dimensionada em função das
movimentações previstas para a parede e para o revestimento, e em função da
deformabilidade admissível do selante.
A FIG. 03 exemplifica um esquema
de acabamento de juntas de movimentação e dessolidarização utilizada em
acabamento de fachada de edifícios.
Fonte: NBR13755 (ABNT, 1996), p.6
4 - Juntas de dilatação ou Estruturais: são espaços previstos no projeto
estrutural, com a finalidade de garantir a segurança da edificação frente às
cargas mecânicas previstas no projeto. Estas juntas atravessam toda a parede e
tem sua largura especificada no projeto estrutural.
3.1.10.5 NBR 15575 (ABNT,2013)
Edificações
Habitacionais – Desempenho. Trata dos requisitos gerais nos quais são tratadas
as interações entre os diferentes elementos da obra. A norma estabelece vida
útil variável para cada um dos sistemas (estruturas, vedações, pisos,
coberturas, instalações elétricas e hidráulicas).
Os tópicos a
seguir foram baseados na nova NBR 15575 (ABNT, 2013) e foram selecionados
alguns trechos de relevância para conservação e segurança de fachadas de
edifícios.
Parte
1: Requisitos Gerais
Os projetos devem ser desenvolvidos de forma
que o edifício e os sistemas projetados tenham boas condições de acesso para
inspeção predial.
Os projetos devem prever mecanismos de prevenção de
infiltração da água de chuva e da umidade do solo nas habitações, realizando
impermeabilização, inclinação adequada e escoamento de água.
O projeto deve especificar o valor teórico
para a Vida Útil de Projeto (VUP) para cada um dos sistemas que o compõe, não
inferior ao estabelecido conforme TAB. 13 de vida útil de projeto apresentada
na norma.
Vida Útil de Projeto
Sistema
|
VUP mínima anos
|
Estrutura
|
≥ 50 segundo a ABNT NBR 8681-2003
|
Pisos internos
|
≥13
|
Vedação vertical externa
|
≥40
|
Vedação vertical interna
|
≥20
|
Cobertura
|
≥20
|
Hidrossanitáio
|
≥20
|
Fonte: NBR 15575 (ABNT, 2013), p.27
*
Considerando periodicidade e processos de manutenção especificados no
respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção entregue ao usuário
elaborado em atendimento à norma NBR 5674 (ABNT,1999).
Parte
2: Estrutura
Devem ser previstas e realizadas
manutenções preventivas sistemáticas e, sempre que necessário, manutenções
corretivas. Desde que utilizados como preconizado em projeto e submetidos a
intervenções periódicas de manutenção, a estrutura e os elementos que fazem
parte do sistema estrutural devem manter sua capacidade funcional durante toda
a Vida Útil do Projeto (VUP).
As manutenções devem ser
realizadas obedecendo-se ao manual de operação, uso e manutenção, fornecido
pelo incorporador ou pela construtora, e às boas práticas, de acordo com a NBR
5.674 (ABNT,1999). O manual deve
prever periodicidade, forma de realização e forma de registro das inspeções
prediais e das manutenções.
Parte
3: Pisos
Os sistemas de pisos devem ser
estanques à umidade ascendente e devem impedir a passagem da umidade para
outros elementos construtivos da habitação.
Os pisos de áreas molháveis
expostos a uma lâmina de água 10 mm na cota mais alta por um período de 72
horas não pode apresentar, após 24 horas da retirada da água, danos como
bolhas, fissuras, empolamentos e destacamentos.
Parte
4: Vedações Verticais
Sob impactos, os sistemas de vedação vertical não
podem sofrer ruptura ou instabilidade, nem apresentar fissuras, escamações e
delaminações que comprometam a utilização. A NBR 15.575 (ABNT, 2013) indica
em tabelas os desempenhos mínimos para diferentes energias de impacto.
A TAB. 14 mostra o impacto em joule
para vedação com função estrutural em uma fachada de casas térreas, com função
estrutural.
Impactos de corpo mole para vedações
verticais externas
Sistema
|
Impacto
|
Energia de impacto de corpo mole (j)
|
Critério de desempenho
|
Vedações verticais com função estrutural, para casas
térreas
|
Impacto externo (acesso externo do público)
|
720
|
Não ocorrência de ruína (estado de limite último - ELU)
|
480
|
|||
360
|
|||
240
|
Não ocorrência de falhas (ELS), limitação dos deslocamentos
horizontais.
|
||
180
|
Não ocorrência de falhas (estado limite de serviço - ELS)
|
||
120
|
|||
Impacto interno
|
480
|
Não ocorrência de ruína (ELU)
|
|
240
|
|||
180
|
Não ocorrência de falhas (ELS)
|
||
120
|
Não ocorrência de falhas (ELS), limitação dos deslocamentos
horizontais.
|
||
Revestimento interno das vedações verticais externas
multicamadas
|
60
|
Não ocorrência de falhas (ELS)
|
|
120
|
Não ocorrência de rupturas localizadas (ELU)
|
||
Fonte:
NBR 15575(ABNT,
2013), p.17
As paredes externas devem apresentar
transmitância térmica e capacidade térmica que proporcionem, ao menos,
desempenho térmico mínimo estabelecido na norma para a zona bioclimática em
questão. As fachadas também devem ser estanques à água. Os ensaios de
estanqueidade devem se contextualizar em uma das cinco regiões brasileiras de
exposição.
As fachadas devem apresentar
aberturas com dimensões adequadas para proporcionar a ventilação interna dos
ambientes. Esse requisito aplica-se aos ambientes de longa permanência.
Parte 5: Coberturas
A cobertura não deve apresentar
escorrimento, gotejamento de água ou gotas aderentes. Aceita-se o aparecimento
de manchas de umidade, desde que restritas a no máximo 35% da área, conforme a
norma referenciada. Sob a ação de granizo e outras pequenas cargas acidentais,
somente é tolerada a ocorrência de falhas superficiais nas telhas, como
fissuras e lascamentos que não impliquem perda de estanqueidade.
3.1.10.6 Lei nº
6400, de 05 de Março de 2013 do Rio de Janeiro.
Determina
a realização periódica por autovistoria, a ser realizada pelos condomínios ou
por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público,
nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises,
telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e
cria laudo técnico de vistoria predial (ltvp) no estado do rio de janeiro e dá
outras providências.
A Lei
menciona que todas as obras prediais (reforma, acréscimo, demolições de
alvenaria ou estruturas, aberturas de janelas, etc.) devem ser acompanhadas por
engenheiros ou arquitetos, junto ao conselho regional com abertura de Anotações
de Responsabilidade Técnica (ART). Tal lei é uma tendência a ser seguida,
visando principalmente a segurança do usuário.
4 METODOLOGIA
4.1 Caracterização da
pesquisa
Gil (1999) menciona que a pesquisa
exploratória tem como principal finalidade desenvolver, esclarecer e modificar
conceitos e ideias, tendo em vista, a formulação de problemas mais precisos ou
hipóteses pesquisáveis para estudos posteriores.
O trabalho em questão foi elaborado basicamente em
revisão bibliográfica de caráter qualitativo. Os autores discorrem sobre
construção civil, com foco em fachadas e apresentam argumentos que atestam a
importância da manutenção, seus conceitos e tipos.
As referências foram utilizadas para sustentar o
trabalho, seguindo como base o cenário já citado de edificações de pequeno e
médio porte. Ao longo do trabalho foi usado referencial e tabelas que atestam a
efetividade dos temas.
4.2 Estratégia de pesquisa
A estratégia adotada foi a apresentação de referências
bibliográficas que mostram os conceitos relacionados à manutenção não só no
meio civil, mas em todos os aspectos, inclusive industrial. Os conceitos
apresentam as vantagens de adotar as práticas de previsibilidade, antecipação
de problemas e mostrar os ganhos que os usuários podem obter com tal prática.
Um dos pontos de maior relevância apresentado é com
relação a segurança do usuário ou transeunte. Hoje, a preocupação com a
segurança sobrepõe a questões diversas, ninguém quer ser responsável por
acidente fatal decorrente de queda de materiais soltos de fachada de um
edifício. Visou-se a reunião de argumentos que reforçam importância da
manutenção preventiva em fachada de edifício residencial para segurança do
usuário, e conservação da edificação.
5 APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS
A manutenção
preventiva consiste em um adequado planejamento, que envolve o diagnóstico das
intervenções necessárias e discussão das alternativas, seguido pelas atividades
de seleção e contratação da empresa executante, conduzido a partir de um
acompanhamento das questões técnicas e operacionais envolvidas. A manutenção
preventiva não é garantia de redução de custos ou de prazos, mas auxilia na
tomada de decisões.
Uma das
ferramentas de grande eficácia em uma manutenção consiste em efetuar inspeções
periódicas, buscando o maior número possível de dados a respeito do prédio,
idade, tipo de solução estrutural, posicionamento das fachadas em relação à
incidência solar, chuva e ventos, predominantes, materiais e procedimentos
executivos adotados à época da construção.
Observação
de manchas na fachada, trincas, embolamentos, teste de percussão em
revestimentos aderidos são instrumentos interessantes na inspeção e análise de
uma fachada. Ao se identificar o problema, deve-se buscar conhecer as causas
que levaram à sua existência, traçando uma estratégia de ação para que se
realize a manutenção.
A
manutenção preventiva do revestimento
de fachada, procura seguir os sistemas construtivos e materiais empregados,
alcançando, assim, a vida útil do revestimento prevista pela construtora. É
importante observar a abordagem dos seguintes tópicos:
-
Inspeção
rotineira das fachadas;
-
Conservação
e limpeza;
-
Restaurações
das condições originais;
-
Validades e
garantias.
A presente
pesquisa constou de um levantamento bibliográfico referente ao tema manutenção
de fachada residencial e após o estudo foram realizadas suas respectivas
análises.
Lourenço
Filho (2009) diz que as fachadas não protegidas ou voltadas para o norte e
oeste são geralmente as mais deterioradas pelo alto grau de insolação. A falta
de um projeto de impermeabilização em áreas molhadas contribui com o estado de
conservação da fachada devido a infiltrações.
Os revestimentos externos em pintura
se caracterizam pelo baixo custo e pelo rápido desgaste natural, gerando a
necessidade de manutenção em períodos curtos. As fachadas antigas pintadas, as
películas de tintas e massas, devem ser removidas com espátula e lixa n° 60 ou
80 para receber uma nova repintura.
A FIG. 04 mostra a fachada do último andar de um edifício residencial do
Distrito Federal, com surgimento de trincas e descamação da pintura o que geralmente
ocorre com a movimentação natural da estrutura da edificação e da natural
expansão do concreto. As manchas aparecem devido à ação de respingos de chuva,
de fungos e também por ação de infiltrações. Portanto, são inúmeras as
anomalias que podem surgir nas superfícies pintadas. Precauções e obediências
às regras fornecidas pelo fabricante devem ser seguidas à risca, a fim de se
evitar tais danos.
Lourenço Filho (2009) esclarece que as
fissuras nos revestimentos argamassados ocorrem com frequencia devido a
retração, recalque, a movimentação higroscópica e a movimentação térmica.
Fonte: LOURENÇO
FILHO, 2009, p. 15
A FIG. 05 ilustra machas de oxidação
em pedras de granito, provocadas por granalhas de aço e outros agentes
ferruginosos. Em virtude da estrutura morfológica e a especificação do
acabamento jateado, apresentado em projeto, o uso de selantes e
impermeabilizante evita ou dificulta a absorção de líquidos.
As granalhas surgem no processo de
serragem das placas de rocha. A limpeza das pedras de granito após a serragem é
de grande importância, pois evita o contado de granalha com o oxigênio presente
no ar e água.
Fonte: ASSIS, 2012, p. 12
A FIG. 06 mostra detalhe de respaldos em concreto
armados em fachadas. Observa-se a deterioração de concreto com corrosão de
armadura, formações de fissuras e perda do monolitismo (visão de placa única).
Há risco de queda nas calçadas, junto ao passeio público. Há deficiências
construtivas quanto ao baixo cobrimento das armaduras, no entanto, verifica se,
também, a ausência de repintura, bem como providências emergenciais no sentido
de remover todos os fragmentos do concreto deteriorado e destacado.
Fonte: PUJADAS et.al,
2006, p.24
A FIG. 07 retrata um exemplo de um sistema de
impermeabilização ineficiente ou ausente. Souza (2010) relata que a umidade
ascendente e causada pela umidade proveniente do solo, que danifica os rodapés
das paredes quando a estrutura apresenta os seguintes problemas: falta de
impermeabilização na fundação ou utilização inadequada do sistema
impermeabilizante, aliada a presença de umidade no solo.
Fonte:
SOUZA, 2010, p. 8
A FIG. 08 mostra parte da
lateral de uma fachada que ocorreu deslocamento do concreto devido à corrosão
na armação de aços. Tais problemas podem estar relacionados à mão de obra
desqualificada, qualidade do material e/ou especificação de sistemas
inadequados. A falta de um sistema de impermeabilização resulta a um alto
percentual de problemas para as edificações levando a descolamento de cerâmica,
estruturas de concreto, pintura, reboco, etc.
Fonte: SOUZA, 2010, p. 9
Luz (2004) relata que os locais de maiores
deslocamentos estruturais são as regiões em balanço, por exemplo, e as fachadas
mais ensolaradas (devido a choques térmicos que provocam retrações bruscas).
A FIG. 09 mostra os destacamentos de placas de cerâmicas,
que ocorrem normalmente com maior frequência nos primeiros e nos últimos
andares, devido a decorrência do maior nível de solicitação de esforços a que
estão sujeitos. A perda da aderência é um fenômeno causado por falhas ou
rupturas na interface da cerâmica com a argamassa adesiva, ou mesmo desta com o
substrato, devido a tensões surgidas que ultrapassem a capacidade resistente
das ligações.
Fonte: LUZ, 2004, p. 64
A ocorrência
de patologias em cerâmicas está ligada a qualidade do assentamento, e esta por
sua vez depende:
-
da qualidade dos materiais utilizados;
-
da qualidade da mão-de-obra;
-
da qualidade do substrato suporte;
-
da avaliação crítica do projeto;
-
das condições de trabalho.
A FIG. 10
mostra a existência de eflorescência em fachada. Na presença de água,
substâncias como sais solúveis presentes no cimento podem atingir a superfície
do revestimento, através do rejunte, formando depósitos esbranquiçados. Este
tipo de sujeira pode ser removido com limpeza, mas retorna se não for eliminada
a infiltração de água.
A falha na
execução do rejunte, mal especificado ou aplicado incorretamente, pode levar a
vários problemas tais como:
-
Corrosão química;
-
Elevada porosidade superficial, provocada por
infiltrações lentas;
-
Baixa resistência mecânica, quando raspado com
ferramenta pontiaguda.
Autor: LUZ, 2004, p.65
A FIG. 11 registra fissuras na
fachada, podendo ser devido a falhas de assentamento tais como:
-
Assentamento
com argamassa vencida;
-
Argamassa
com tempo em aberto;
-
Falhas
na especificação da argamassa de assentamento;
-
Movimentações
do substrato, que podem ser térmicas, mecânicas, estruturais, não previstas
e/ou não avaliadas em projeto.
Autor: LUZ, 2004
p.68
As manchas
de umidade também são um tipo de patologia que ocorre comumente quando o
revestimento cerâmico é feito em condições “aceleradas” ou quando algumas
etapas do processo não são respeitadas. A principal causa destas manchas é a
umidade residual que fica no emboço e que não é eliminada posteriormente, ou
devido a falta, falhas e trincas em rejuntes, que são passiveis de infiltração
de água.
Os
requisitos mínimos para evitar tais patologias é observar à utilização correta
dos materiais e suas especificações, tempo de cura, observação se a base do
concreto esta seca, livre de umidade e evitar limpeza de revestimentos com
ácido, pois pode prejudicar tanto a superfície da peça cerâmica como
o rejunte.
6
CONCLUSÃO
A manutenção
preventiva é uma das ferramentas de grande importância na conservação e
segurança de edifícios residenciais. A
execução dos serviços de fachadas deve estar organizada dentro de um
planejamento eficiente que vise manter a qualidade dos seus materiais e a vida
útil de um edifício.
A fachada
faz parte de um subsistema e está submetida a um maior número de fatores de
degradação, por isso, é necessário o emprego de mão de obra especializada na
execução do serviço e observação da utilização dos materiais de acordo com as
normas de especificações. O estudo possibilitou analisar as patologias em
fachadas de edifícios, bem como a identificação das suas prováveis causas,
possibilitando afirmar que as origens da maioria das manifestações patológicas
provem da ação de intempéries, e aos usuários cabe a utilização de ferramentas
de gestão aplicando a manutenção preventiva. Dentre as ações que devem seguir
um processo estruturado e periódico, pode-se citar:
1) inspeção periódicas
das fissuras;
2) inspeção e limpeza
periódica das fachadas;
3) inspeção de possíveis
vazamentos;
4) inspeção de
infiltrações;
5) inspeção periódica da
impermeabilização.
Essas foram algumas recomendações para
a prevenção e manutenção das fachadas, que contribuem para o aumento de vida
útil dos revestimentos superficiais.
A manutenção
preventiva deve fazer parte de um programa periódico de inspeção, limpeza,
planejamento, observando sempre a segurança e conservação da edificação. Tal
programa documentado de manutenção contribui como apoio jurídico, possibilita
um planejamento e orçamento das atividades a serem realizadas pelos usuários e
responsáveis pela administração do edifício ao longo da vida útil do edifício.
A pesquisa
possibilitou mostrar por meio de diversos argumentos de alguns autores a
importância da manutenção preventiva em fachada de edifício residencial, para
segurança do usuário e conservação da edificação e garantia de vida útil de
cada elemento que compõe e fachada.
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